车辆乱停乱放、垃圾随意丢弃、陌生人员随意进出……黄浦区现有老旧小区（指除商品房之外的小区）407个，之前，普遍存在着物业管理难题。

作为2019年区政府实事项目之一，从今年起，黄浦着手补齐物业管理服务短板，完善长效管理机制，探索实施统一的管理模式与操作口径，通过部门间的协同合作及管理资源的集中统筹，构建主体明晰、权责明确、条块协同的老旧住宅小区物业综合管理格局，全面提升物业管理水平，为老旧住宅小区居民创造更好的生活环境。

小西门小区

老旧小区不再是“烫手山芋”

位于蓬莱路上的小西门小区，建造于上世纪三四十年代，房龄长、设施陈旧，房屋和居住密度双高。再加上多年未上涨的公房租金、低廉的售后公房物业管理费等问题，曾经一度让小区成了大多数物业公司不愿接手的“烫手山芋”。

“即使好不容易请来了‘管家’，物业公司对‘保修、保安、保洁、保绿’的管理服务也让居民们很不满意。不到位、低效率等问题常有。”小西门居民区党总支书记皮嘉娜曾为此事苦不堪言，“小区物业跟居委会是不搭界的，需要保安、保洁配合的工作，全靠面子熟、靠友情帮忙。”面对群众的呼声、服务的窘境，居委干部常常不得不“身兼数职”，承担起对小区“四保”人员的督促和管理。“我们居委干部尽了心、费了力，用足了面子，但成效有限，还是无法形成有效的常态化管理。”

    老旧住宅小区“四保合一”工作逐渐走向专业化、正规化

今年，根据区委、区政府的总体要求，在充分调查研究的基础上，区房管局制定了黄浦区老旧小区综合管理的一整套规范性文件。其中，《黄浦区老旧小区物业综合管理实施意见》明确了老旧小区综合管理的总体目标、职责定位、制度体系以及主要工作举措，同时制定了《黄浦区住宅物业分类管理标准》《黄浦区老旧住宅物业小区综合管理暂行办法》，使该项工作在管理上形成“闭环”，操作上形成制度。

面目一新的小区环境

小西门居民区党总支书记皮嘉娜坦言，有了一整套规范性文件，老旧住宅小区的管理有了新的抓手和方向。文件明确提出由企业集团具体实施“保修、保安、保洁、保绿”物业管理服务，改变以往不同条线部门分别购买服务的情况。服务机制上，通过将专业物业管理服务引入老旧小区，在职责分工、物业体制、共治共建等多个方面，形成了统一的长效化管理模式，使老旧住宅小区“四保合一”工作逐渐走向专业化、正规化，以前“各自为战”的多头管理模式得到了彻底改变。

“现在，小区物业人员积极性高了，比如垃圾分类，物业经理都一早赶到小区投放点，还有一些保安、保洁人员也积极参与志愿者工作，大家拧成一股绳，工作就做得更好。”皮嘉娜对现在的管理机制很满意。

多方联动考核让管理不再是“糊涂账”

“以前，老旧小区管理效果好不好，都是‘一笔糊涂账’‘好坏都一样’，‘出钱’购买服务的职能部门没有专门力量去评判。”实地走访中，不少居委干部向记者如实说道：有时候即使看到保安在上班时间有脱岗行为，但“人家又不从我们这里拿钱，讲了也没用。”如此一来，考核的弱化或缺失让服务打上了“折扣”。

房管部门也颇为头痛。“我们在老旧公房管理上资金投入不少，但管理效果与资金投入一直不匹配。”区房管部门相关负责人直言，一方面是保安、保洁等各支队伍的管理归属不同，另一方面，最重要的是缺乏相应的工作标准和考核机制，“用、管”分离，导致管理成效打上了“折扣”。

普育里小区

今年，黄浦启动实施多方联动考核机制，采取街道居委社区考核、集团公司行业考核、区职能部门监管考核和居民群众满意度测评四个方面相结合的综合考核方式，按照街道60%、集团10%、区房管局10%、第三方满意度测评20%的权重确定考核分值，并从不同维度，各有侧重地确定考核要求，各街道更可以结合小区物业参与社区建设、党建联建、平安建设、文明创建等工作情况设置考核内容，从而为街道的属地化管理提供有效载体和有力抓手，同时也能更全面、真实、客观地反映物业小区的管理实效。

老西门街道表彰老旧小区物业综合管理半年度考核通报会

有了管理标准、考核奖惩机制，老旧小区管理的居民满意度更是直线上升。根据“12345”热线工单数据统计，之前居高不下的涉及环境卫生、公共秩序、乱停车等老旧小区相关问题的投诉，经过这一年的努力，已呈大幅度下降趋势。居民有了获得感和幸福感，自然投诉就少了。